Doba určitá a neurčitá
Zákon rozlišuje medzi nájmom dojednaným na dobu neurčitú a na dobu určitú. Obe zmluvné strany môžu ukončiť nájom uzatvorený na dobu neurčitú výpoveďou bez udania dôvodu (resp. z akéhokoľvek dôvodu). Dĺžka výpovednej doby závisí na dohode strán, inak platí všeobecná trojmesačná výpovedná lehota, ktorá začne plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Nájom uzatvorený na dobu určitú sa v zásade skončí uplynutím doby, na ktorú bol uzatvorený, pričom je možné ho ukončiť výpoveďou iba z dôvodov taxatívne uvedených v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov (teda nie bezdôvodne alebo bez uvedenia dôvodu). Možnosti prenajímateľa aj nájomcu pri ukončovaní nájmu dohodnutého na dobu určitú sú teda značne obmedzené.
Dôvod výpovede je...
Súčasná právna úprava nedostatočne reaguje na potrebu flexibility nájomného vzťahu, najmä nemožnosťou dohodnúť si iný výpovedný dôvod ako dôvod vyplývajúci zo zákona alebo absenciou ustanovení o opciách na predĺženie nájmu, resp. jeho skoršie ukončenie. V tejto súvislosti považujeme za potrebné skonštatovať, že súčasná jednoduchá právna úprava nájmu nebytových priestorov z roku 1990 vôbec nezodpovedá požiadavkám dnešnej praxe, nakoľko v čase jej vzniku vôbec neexistovali napríklad business centrá, nákupné centrá, priemyselné parky, logistické centrá, a pod., a s nimi súvisiace komplikované nájomné vzťahy. O to dôležitejšie je vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom, vrátane podmienok doby a predlžovania nájmu, podrobne upraviť v nájomnej zmluve.
Každý háji vlastné záujmy
Momentálne evidujeme protichodné záujmy prenajímateľov a nájomcov, pokiaľ ide o dĺžku doby nájmu. Prenajímatelia (často aj z dôvodu požiadaviek financujúcich bánk) preferujú dlhšiu dobu nájmu, nájomcovia požadujú väčšiu flexibilitu a trvajú skôr na kratšej dobe nájmu, prípadne na dobe neurčitej, povedzme so šesťmesačnou výpovednou lehotou. Samozrejme, absolútne platí zásada, že čím je doba nájmu dlhšia a istota prenajímateľa na trvaní nájomného vzťahu vyššia, tým nižšie nájomné vie nájomcovi ponúknuť. V tejto súvislosti sa v poslednej dobe - ako motivačný faktor pre nájomcov súhlasiť s dlhšou dobou nájmu - objavuje aj dohoda o tzv. „rent free periods“, teda o obdobiach nájmu (napríklad niektoré mesiace v každom kalendárnom roku), za ktoré si prenajímateľ nebude voči nájomcovi účtovať nájomné.
Ďalším inštitútom sú tzv. opcie, či už prenajímateľa, nájomcu alebo oboch strán, na automatické predĺženie doby nájmu, alebo na skoršie ukončenie doby nájmu, na základe dohody strán. Takéto časové opcie bývajú často spojené aj s opciou nájomcu rozšíriť predmet nájmu v prípade uvoľnených kancelárskych priestorov v budove. Ako príklad opcie na automatické predĺženie doby nájmu (a jeho formuláciu) môžeme uviesť nasledovnú situáciu:
Prenajímateľ a nájomca dohodli nájom na dobu určitú, napríklad tri roky (doba troch rokov môže vyplývať z požiadavky financujúcej banky prenajímateľa na minimálnu dobu nájmu). V nájomnej zmluve ďalej dohodnú ustanovenie, podľa ktorého sa doba nájmu automaticky predĺži o 12 mesiacov, ak nájomca najneskôr 6 mesiacov pred uplynutím pôvodnej doby nájmu písomne oznámi prenajímateľovi, že má záujem na takomto predĺžení doby nájmu. Opciu je možno formulovať aj opačne, napríklad tak, že nájom sa automaticky predĺži o (napríklad) 12 mesiacov, v prípade, ak žiadna zo zmluvných strán nedoručí najneskôr 6 mesiacov pred uplynutím pôvodnej doby nájmu písomné oznámenie druhej zmluvnej strane, že trvá na ukončení nájmu v pôvodnom termíne. Ustanovenia o takejto opcii sa môžu aplikovať aj opakovane.
Foto: Sxc.hu
