Znižovanie nákladov na prevádzku zariadení, budov či administratívnych komplexov je v súčasnosti pre väčšinu vlastníkov a nájomcov kľúčovou oblasťou. Facility manažment má dnes komplexnejší záber a nechápe sa iba ako súbor činností, ktoré vyplývajú z legislatívy, z odporúčania výrobcov alebo z rôznych prevádzkových poriadkov a manuálov, či v poskytovaní základných služieb súvisiacich so správou budovy.
V súčasnosti, keď tlak na cenu za správu a úspory s tým súvisiace narastá, je potrebné pozrieť sa na budovu ako celok. Čiže nielen na jednotlivé zariadenia a budovu samotnú, ale aj na energiu, ktorú daný objekt pre svoju prevádzku potrebuje. Energie a médiá tvoria najväčšiu a najvýznamnejšiu časť platieb za prevádzku budovy, a tým aj najväčší potenciál na znižovanie nákladov. Spoločnosť Cofely, ktorá má z hľadiska svojho diverzifikovaného portfólia výhodu oproti iným spoločnostiam pôsobiacim v oblasti Facility manažmentu, považuje prepojenie Energetického manažmentu s Facility manažmentom za kľúčové v poskytovaní služieb v tejto oblasti.
Akým spôsobom sa najčastejšie spoločnosti snažia hľadať úspory v nákladoch za správu budov? Opakovaním tendrov na soft servisy. Dôvod je jednoduchý – ceny týchto služieb sa ľahko porovnávajú. Tlak na zníženie cien soft servisov je v súčasnosti veľmi veľký a o pár rokov už nebude priestor na zníženie s ohľadom na zachovanie minimálnej kvality poskytovanej služby. Pritom akékoľvek pár percentné zníženie nákladov na energie je adekvátne zníženiu nákladov o desiatky percent v oblasti technickej správy budov.
Vizualizácia: Aupark, Cofely
„Z pohľadu zachovania úrovne poskytovaných služieb, a tým aj zabezpečenia komfortu nájomcov a užívateľov objektov, si myslíme, že neustále znižovanie cien soft servisov nie je cesta, ktorou sa chceme dlhodobo uberať. Práve preto hľadáme možnosti úspor v iných oblastiach. Vzhľadom k našim skúsenostiam s poskytovaním služieb v oblasti výroby a distribúcie tepla a energetického manažmentu sme sa rozhodli zamerať na oblasť efektívneho využívania energií. A prax ukázala, že to bolo dobré rozhodnutie. Či už z pohľadu dosiahnutých úspor, alebo spokojnosti vlastníkov a nájomcov s kvalitou poskytovaných služieb,“ hovorí Peter Brestovanský, riaditeľ Divízie komplexnej správy nehnuteľností, Cofely.
P. Brestovanský, foto: Cofely
Pri nastavovaní efektívneho energetického fungovania budov treba myslieť na množstvo vecí – správne nastavenie zaradenia odberného miesta plynu alebo elektrickej energie a ich kategorizácia, nastavenie distribučných parametrov elektrickej energie, a s tým spojených veľkostí pravidelných distribučných poplatkov. Dôležitá je aj dobrá kompenzácia účinníka, aby sa spoločnosti vyhli zbytočným poplatkom distribučných spoločností, ale aj vhodné načasovanie tendra na nákup silovej časti elektrickej energie a plynu.
Pre vlastníkov budov je v tomto prípade ideálne osloviť niekoho, kto už má viacero podobných budov v správe a okrem skúseností môže ponúknuť aj pomoc pri tendrovaní lepších cien za energie. Cofely, vďaka svojmu stabilnému postaveniu na trhu a dlhoročným skúsenostiam v energetickom sektore, práve v tejto oblasti svojim klientom výrazne pomáha. „Našim klientom ponúkame možnosť sprostredkovania nákupu elektrickej energie. V mene vlastníkov nehnuteľností tendrujeme priaznivejšie ceny a podpisujeme kontrakty na nákup silovej časti elektrickej energie. U niektorých klientov máme nastavený motivačný model prerozdelenia úspor, ktorý nás motivuje hľadať priestor na ďalšie úspory,“ hovorí Peter Brestovanský.
Okrem dosiahnutia úspor energií lepšou administráciou kontraktov a cenovými rokovaniami je možné hľadať opatrenia na znižovanie nákladov v iných oblastiach.
Zaujímavý je napríklad pohľad na úspory v oblasti médií – tepla, chladu, čerstvého vzduchu, vody či prípravy teplej úžitkovej vody. Napríklad teplá úžitková voda (TÚV) je pri väčšom množstve budov pripravovaná centrálne. A to aj napriek tomu, že jej reálna spotreba je na úrovni pár sto litrov denne. V nočných hodinách, ale aj väčšinou počas dňa, sa TÚV nevyužíva, a napriek tomu je neustále centrálne akumulovaná a zohrievaná.
Ďalšou oblasťou je využívanie technológií. Tu môže konkrétne pomôcť napríklad zmena nastavenia prevádzkových parametrov, nastavenie útlmových režimov s prihliadnutím na zachovanie komfortu a hygienických miním v rámci budovy. „V Cofely sa pri nastavovaní energeticky efektívnych opatrení najskôr sústredíme na technologické úpravy a opatrenia, ktoré si nevyžadujú investície. Snažíme sa napríklad o spätné získavanie tepla, odstavenie tých vetiev, ktoré v rámci vykurovania alebo chladenia nepotrebujeme. Po detailnejšom zoznámení sa s objektom vieme vlastníkovi špecifikovať aj technologické opatrenia, ktoré si investíciu vyžadujú. Súčasťou takého projektu je samozrejme vyčíslenie návratnosti investície a úspory, ktoré je možné takýmto spôsobom dosiahnuť,“ vysvetľuje Peter Brestovanský.
Podobný model Cofely použila počas svojej spolupráce s VÚB. Na začiatku spolupráce v roku 2010 Cofely navrhla opatrenia, ktoré si nevyžadovali investíciu. Postupne navrhovala aj opatrenia, pri ktorých bola investícia nevyhnutná. Teraz, po piatich rokoch spolupráce, aj vďaka realizácii navrhnutých opatrení a investíciám, pomáha Cofely spoločnosti VÚB nájsť úspory rátané v desiatkach tisíc eur ročne.
Cofely svojim klientom v oblasti správy budov spolu s návrhom rozpočtu pripravuje aj návrh energetických opatrení spojených s investíciou a vyčíslením doby návratnosti a úspor. Takýto návrh Cofely pripravuje pre svojich klientov bezplatne, keďže je motivovaná finančnou participáciou na dosiahnutých úsporách.
„Je pre nás jednoduchšie pripravovať návrhy pre klientov, ktorým poskytujeme svoje služby a poznáme ich spotreby, stav technologických zariadení a prevádzkové režimy. Pre nových klientov vieme pripraviť energetický audit, posúdiť prevádzkový režim budovy a navrhnúť opatrenia. Ak však danú budovu neprevádzkujeme a nemôžeme ovplyvniť činnosť súčasného správcu, nemôžeme navrhnuté úspory garantovať,“ hovorí Peter Brestovanský. Spomenuté služby Cofely v súčasnosti využíva napr. spoločnosť EcoPoint, VÚB a Aupark.
Foto: Cofely
„Na záver by som chcel ešte raz poukázať na to, že na správu budov je potrebné pozerať z komplexného pohľadu. Neporovnávať iba vytrhnuté časti nákladov, ale hľadať rezervy v najnákladovejších položkách, a tým sa venovať. Tiež by som chcel povzbudiť vlastníkov, aby sa nebáli prizvať k posúdeniu aktuálneho stavu aj externých odborníkov, a to aj napriek tomu, že možno zamestnávajú vlastného energetika. Vzhľadom k veľkosti a rozmanitosti portfólia, dlhoročným skúsenostiam a desiatkam referenčných objektov mu totiž práve títo môžu priniesť nový pohľad na úsporu nákladov. Teší nás, že záujem klientov o naše služby z tejto oblasti z roka na rok rastie. Myslím, že to vypovedá o tom, že klienti si uvedomujú dôležitosť návrhov a opatrení, ktoré im zefektívňujú prevádzku a dlhodobo prinášajú výrazné úspory,“ uzatvára Peter Brestovanský.
Zdroj: Cofely
