Predaj pozemkov je zložitý proces, ktorý prináša mnohé výzvy nielen pre kupujúceho, ale aj pre predajcu. Nevyhnutným krokom je preto spolupráca s dôveryhodným partnerom s dlhoročnými skúsenosťami s nákupom pozemkov. Ako podmienky na trhu ovplyvňujú úspešnosť obchodov s pozemkami a ako sa stať dobrým kupujúcim v neistých časoch, hovorí Bartłomiej Hofman, riaditeľ pre rozvoj skupiny P3 Logistic Parks a konateľ pre P3 Poľsko.
Zdroj: P3, Foto: Bartlomiej Hofman
Predaj pozemkov na priemyselné účely môže predstavovať zdĺhavý a náročný proces pre majiteľov, ktorí chcú uvoľniť svoj kapitál, prípadne realizovať svoj podnikateľský plán. Prečo je to tak?
Z pohľadu kupujúceho priemyselných pozemkov môžem povedať, že predaj ovplyvňuje niekoľko faktorov. Celá ekonomika sa nachádza vo fáze inflácie, čím sa navyšujú náklady na pôžičky pre kupujúcich, ktorí si na financovanie nákupu potrebujú požičať financie od veriteľov. V súčasnej dobe je úroková sadzba úverov oveľa vyššia ako v minulosti, čo je pre niektorých účastníkov trhu ešte väčšou výzvou. Vzhľadom na všeobecnú neistotu banky tiež vyžadujú výrazne vyššie úrovne predprenájmu ako predtým, aby si boli isté, že na financovanie budúcich splátok úveru kupujúci disponuje dostatočným dopytom zo strany nájomcov.
Na úspešné uzavretie obchodu je potrebné prepojiť investora a v niektorých prípadoch aj budúcich nájomcov s pozemkom. Toto je momentálne pre niektorých developerov ťažké a pre vlastníka to predstavuje riziko, že sa predaj nepodarí uzavrieť. Súvisiacim rizikom vlastníkov je, keď potenciálny kupujúci využije možnosť pozemok si kúpiť, avšak ho nenadobudne hneď, lebo mu chýbajú nájomcovia a financovanie. Znamená to, že majiteľ je v podstate vydaný napospas peňažným trhom a schopnosti kupujúceho prilákať nájomníkov.
Pre predajcov pozemkov je spolupráca s P3 spojená s oveľa menšími rizikami. Vďaka našej dobrej finančnej situácii spoločnosť P3 nepotrebuje na uskutočnenie obchodu externé financovanie. Keďže sa v súčasnosti zameriavame na nákup tých najlepších pozemkov do nášho fondu pozemkov, nevyužívame možnosti na nadobudnutie pozemku v nejakom neurčitom čase v budúcnosti. Samozrejme, že vykonávame rovnakú náležitú právnu, technickú a environmentálnu starostlivosť, ako by mal každý kupujúci, avšak do zmlúv nevkladáme podmienky, nad ktorými predávajúci nemajú žiadnu kontrolu.
Okrem toho nehľadáme len „dokonalé“ pozemky z hľadiska povolení, pretože náš špecializovaný tím odborníkov na akvizície pozemkov dokáže úspešne pracovať s tým, čo je na trhu dostupné, a po dokončení obchodu zabezpečiť všetky potrebné povolenia, ktoré vyhovujú našim potrebám a potrebám našich zákazníkov.
Momentálne máme záujem o greenfieldové ako aj brownfieldové lokality na území mesta či mimo neho. Čo sa týka logistiky, top prioritami sú prístupy ku kľúčovým dopravným sieťam, dostupná pracovná sila a miesta, kde môžeme vybudovať obchodné parky. Náš fond pozemkov rozširujeme tak, aby sme podnikom z priemyselného sektora mohli ponúknuť rôzne možnosti a rýchlo ich pre nich zrealizovať.
Ako je na tom v súčasnosti priemyselný trh?
Celkový trh v Európe rastie, čiastočne vďaka elektronickému obchodu. Aj keď slovenský trh s e-commerce podľa štatistík Slovenskej asociácie pre elektronický obchod (SAEC) vlani zaznamenal po prvý raz v histórii pokles zhruba o 12 -13 %, išlo len o logickú korekciu voči rekordným rastom elektronického obchodovania v rokoch 2020 a 2021, kedy trh ovplyvnila pandémia. Pokles bol teda len dočasný a v ďalšom období sa očakáva opäť nárast.
Tým sa potvrdzuje obrovský dopyt po skladových a logistických priestoroch a že predajcovia pozemkov by nemali mať problém prilákať záujemcov. Obmedzenia v oblasti územných plánov v niektorých krajinách, najmä v oblasti západnej Európy, ďalej znižujú objem dostupných pozemkov na výstavbu skladov.
Kupujúcimi priemyselných pozemkov sú väčšinou developeri, ako je aj P3. Povedal by som však, že len zopár priemyselných developerov má na to, aby došlo k úspešnému a včasnému uzavretiu obchodu. Na rozdiel od rezidenčného sektora, priemyselné pozemky majú veľmi obmedzený počet kupujúcich z dôvodu potreby mimoriadne vysokého kapitálu. Okrem toho pôda nie je ako trh s komoditami, kde je cena známa v každom okamihu.
Navyše, zabezpečenie pozemkov na výstavbu skladov, tovární alebo logistických centier sa líši od kúpy pozemkov na výstavbu rodinných domov, kde pozemok môžete rozparcelovať a postupne ho rozvíjať. Priemyselné pozemky je zvyčajne potrebné rozvinúť naraz, prípadne v niekoľkých etapách. Bez správnych zručností a finančných možností to nie je možné.
P3 na Slovensku za posledné obdobie úspešne zrealizovala nákupy pozemkov o rozlohe približne 670 000 m². V súčasnosti náš fond pozemkov disponuje rozlohou viac ako 175 000 m2 hrubej prenajímateľnej plochy. Naše zázemie a história dokazujú, že sme dôveryhodným a spoľahlivým partnerom v procese uzatvárania obchodov.
Zdroj: P3
