IRF: Začiatok roka v znamení utlmeného dopytu a pokračujúceho rastu neobsadenosti
Od prvého štvrťroka 2026 Industrial Research Forum upravilo metodológiu zberu a reportovania dát. Po novom sleduje aj projekty v stave shell & core, teda priestory v stave holopriestorov v projektoch, ktoré sú dokončené, ale ešte nie sú skolaudované. Tieto projekty predtým spadali do priestorov vo výstavbe a po novom budú v samostatnej kategórii. Nová metodika zahŕňa reportovanie celkovej plochy a miery neobsadenosti bez projektov v stave shell & core, ako aj s ich započítaním. V tomto kontexte Industrial Research Forum prináša súhrn údajov o trhu so skladovými a výrobnými nehnuteľnosťami v 2. štvrťroku 2026.
Industrial Research Forum (IRF) bilancuje prvý polrok a 2. kvartál 2026
Celková plocha moderných priemyselných priestorov triedy A dosiahla 4,89 milióna m2
Celkový dopyt bol 93 400 m2 , predstavujúc 9% medziročný pokles
Čistý dopyt, teda bez renegociácií zmlúv, dosiahol 66 600 m2
Miera neobsadenosti oproti predchádzajúcemu kvartálu mierne stúpla na 7,80 %
Na trh bolo v Q2 2026 dodaných 25 800 m2
Veľkosť priemyselných priestorov vo výstavbe dosiahla 265 800 m2, z čoho 37 % priestorov je vopred zazmluvnených
Najvyššie priemerne dosahované nájomné (prime rent) na Slovensku sa stabilizovalo na hodnote 5,30 € mesačne za m2
„Aj druhý kvartál potvrdil, že hlavným motorom trhu zostávajú renegociácie existujúcich nájomných zmlúv. Pozitívnym signálom je rastúca aktivita dodávateľských firiem v okolí závodu Volvo pri Košiciach, pričom západné Slovensko naďalej profituje zo silnej základne etablovaných logistických a distribučných spoločností. Očakávame, že viaceré rozpracované transakcie sa uzavrú v druhej polovici roka, čo podporí najmä čistý dopyt a podiel nových prenájmov.“ komentuje Štefan Červenák, Senior konzultant na Industriálnom oddelení spoločnosti iO Partners.
CELKOVÁ PONUKA PRIEMYSELNÝCH PRIESTOROV NA SLOVENSKU
Celková plocha moderných priemyselných priestorov určených na prenájom na Slovensku dosiahla v druhom kvartáli 4,89 milióna m2. Zmena metodológie o projekty v stave shell & core znamená, že celková plocha priestorov v stave shell & core je aktuálne 76 400 m2. Po započítaní priestorov v stave shell & core dosahuje celková plocha 4,97 milióna m², čím sa od druhého kvartálu 2026 rozšíril rozsah evidovanej ponuky o neobsadené, ale dokončené priestory určené na budúci fit-out.
Na trh bolo dodaných 25 800 m2 v dvoch budovách, a to 21 300 m2 v Mountpark Bratislava na Triblavine a 4 500 m2 CTPark Trnava North priamo v Trnave.
Ilustračné foto: CTPark Žilina, Zdroj: CTP Slovakia
PROJEKTY VO VÝSTAVBE
Na konci druhého štvrťroka 2026 prebiehala na Slovensku výstavba celkovo 265 800 m2 priemyselných priestorov, čo predstavuje nárast v porovnaní s predošlým kvartálom. Väčšina týchto projektov má plánovaný termín dokončenia v druhej polovici 2026, pričom 37 % (t. j. 98 700 m²) je už vopred zazmluvnených. Najväčší záujem o priestory vo výstavbe prejavujú najmä výrobné spoločnosti z automobilového sektora a logistické spoločnosti (3PL).
DOPYT
Celkový (hrubý) dopyt po priemyselných priestoroch dosiahol v druhom štvrťroku 2026 úroveň 93 400 m2, realizovaných prostredníctvom 18 transakcií. Tento objem predstavuje medzikvartálny pokles o 28 %, v nadväznosti na výrazne silnejší predchádzajúci kvartál, kde dopyt dosiahol úroveň 128 800 m2.
Predprenájmy predstavovali 50 % z celkového dopytu, teda 47 100 m2. Renegociácie tvorili 26 700 m2, nové nájomné zmluvy 14 400 m2, zatiaľ čo 5 100 m2 pripadalo na expanzie.
Z geografického hľadiska dominoval v rámci dopytu Košický a Bratislavský kraj, najmä okolie Senca.
Najvýznamnejšími transakciami druhého kvartálu boli predprenájom firmy zo sektora automotive, ktorá si prenajala 27 000 m² a predprenájom firmy z 3PL sektora, ktorá si prenajala priestory vo výmere 15 000 m2.
NEOBSADENOSŤ
Na konci druhého štvrťroka 2026 dosiahla miera neobsadenosti priemyselných priestorov úroveň 7,80 %, čo predstavuje nárast o 0,08 percentuálneho bodu oproti predchádzajúcemu kvartálu. Ide tak o jednu z najvyšších mier neobsadenosti zaznamenanú za posledných päť rokov.
V druhom štvrťroku 2026 bola zároveň zavedená aj alternatívna metodika výpočtu miery neobsadenosti, ktorá zahŕňa aj priestory v stave shell & core. Tento rozšírený ukazovateľ poskytuje komplexnejší pohľad na dostupnú ponuku priemyselných nehnuteľností na trhu, pričom v sledovanom období dosiahol úroveň 8,78 %.
Na trhu je aktuálne k dispozícii približne 381 300 m² voľných priestorov, pričom shell & core priestory predstavujú ďalších 54 900 m2. Po ich započítaní je alternatívna celková dostupná plocha k dispozícii na úrovni 436 200 m². Najväčší podiel z ponuky bez zahrnutia budov v stave shell & core sa nachádza v Trnavskom kraji, ktorý predstavuje takmer 27 % z celkového objemu neobsadených plôch. Tesne nasleduje lokalita Senca s podielom nad 26 %.
NÁJOMNÉ
Najvyššie dosahované nájomné priemyselných a logistických nehnuteľností (tzv. prime rent) na Slovensku sa v tomto kvartáli stabilizovalo na hodnote 5,30 €/m2/mesiac. Vo vybraných lokalitách sa nájomné pohybuje od 3,80 – 5,30 €/m2/mesiac v závislosti od atraktivity a dostupnosti voľných priestorov v danej lokalite, v prípade city logistiky v Bratislave môže dosahovať až 6,50 €/m²/mesiac. Výška nájomného za kancelárske priestory v rámci priemyselných budov naďalej dosahuje úrovne 9,00 – 12,50 €/m2/mesiac. Priemerná výška servisných poplatkov sa taktiež naďalej pohybuje okolo 1,00 €/m2/mesiac.
MAPA SLOVENSKA ROZDELENÁ NA SUBMARKETY
Dosiahnuteľné nájomné za m² za mesiac
Industrial Research Forum
Industrial Research Forum bolo založené v roku 2025 s cieľom poskytovať čo najúplnejšie, najpresnejšie a najtransparentnejšie dáta o vývoji slovenského trhu so skladovými a priemyselnými nehnuteľnosťami. Členovia Industrial Research Forum, spoločnosti Cushman & Wakefield, iO Partners, 108 Real Estate a Colliers, zdieľajú základné informácie o vývoju trhu a veria, že založenie Industrial Research Forum prispeje k zlepšeniu transparentnosti trhu.
Zdroj: Industrial Research Forum
