Nebytový priestor a výpoveď zmluvy

Nájom nebytových priestorov a všetkých okolností s tým súvisiacich je upravený zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení, ako zákonom lex specialis, takže jeho ustanovenia, týkajúce sa nájmu nebytového priestoru majú prednosť pred všeobecnou úpravou Občianskeho zákonníka. K ukončeniu nájomného vzťahu môže dôjsť viacerými spôsobmi. Jedným zo spôsobov je ukončenie nájmu výpoveďou, kde je však podstatná a rozhodujúca skutočnosť, najmä ovplyvňujúca aplikáciu dôvodov výpovede, či bol nájom nebytového priestoru na dobu určitú, či na dobu neurčitú.

Výpoveď nájmu

V prípade, že ide o nájom na dobu neurčitú, je  prenajímateľ, ako aj nájomca oprávnený vypovedať zmluvu o nájme  písomne bez uvedenia dôvodu s trojmesačnou výpovednou lehotou, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. Výpovedná lehota sa počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. V tomto prípade je zákonom daná zmluvným stranám jednoznačná možnosť dohodnúť sa čo do dôvodov výpovede, ako aj ohľadom výpovednej lehoty ľubovoľne, resp. odlišne od právnej dikcie.

V prípade, že ide o nájom na dobu určitú, je situácia komplikovanejšia, resp. nejasnejšia, a to najmä čo sa týka možnosti odchýliť sa od zákonného ustanovenia § 9 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení. Predmetné ustanovenie zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov vymedzuje taxatívny výpočet výpovedných dôvodov, teda možnosť dania výpovede prenajímateľom, ako aj nájomcom je v tomto prípade zákonom obmedzená len na určité dôvody, ktoré zákon presne špecifikuje.

Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak:

•     nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
•     nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;
•     nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas;
•     nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok;
•     užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať;
•     bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;
•     nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa;
•     ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd;
•     ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak:

•     stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;
•     nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;
•     prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.

Dohody nad rámec legislatívy

V princípe platí, že výpovedné dôvody obsiahnuté v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov nemôžu zmluvné strany obmedziť, avšak "kameňom úrazu" praxe sú absolútne nejednotné právne názory ohľadom možnosti zmluvných strán dohodnúť výpovedné dôvody pre ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa nad rámec taxatívne uvedených dôvodov v § 9 ods. 2 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Opierajúc sa najmä o odbornú právnu prax Českej a v ostatnej dobe aj Slovenskej republiky a v duchu logického odmietania prísneho formalizmu a absolútne neopodstatnenej kogentnosti ustanovení týkajúcich sa ukončenia nájmu nebytových priestorov zastávam názor, že výpovedné dôvody je možné rozšíriť, resp. je možné nájom nebytových ukončiť aj iným spôsobom ako tým, ktorý je výslovne uvedený v § 9 až 14 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Uvedené je možné riešiť tak, že si zmluvné strany v nájomnej zmluve dohodnú aj iné spôsoby ukončenia nájomnej zmluvy, a to napr. odstúpenie od nájomnej zmluvy. Zmluvné strany si môžu dohodnúť v zásade akékoľvek dôvody pre odstúpenie od nájomnej zmluvy a prípadne, ak tieto dohodnuté dôvody nastanú, od nájomnej zmluvy spôsobom v nej stanoveným odstúpiť (napr. ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy, ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté zdraviu závadné, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda...) Z uvedeného vyplýva, že nájom sa ukončí odstúpením od nájomnej zmluvy ak nastane zmluvne dohodnutý dôvod pre odstúpenie od tejto zmluvy.

Judikatúra:

Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne.

Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný (špeciálny) zákon

(Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 24. júla 1997, sp.zn. Cdo 3/97).

Dôvodom výpovede zmluvy o nájme nebytového priestoru pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dojednaný [§ 9 ods. 2 písm. g) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov] je aj prenechanie nebytového priestoru (jeho časti) nájomcom ako tichým spoločníkom, bez súhlasu prenajímateľa, do podnájmu podnikateľovi, s ktorým uzavrel zmluvu o tichom spoločenstve (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp.zn. 1 Cdo 87/97).

Autor: JUDr. Martin Priecel, Zdroj: Verlag Dashöfer