BRF: Výsledky trhu kancelárií za 4. kvartál 2020
Bratislava Research Forum zverejňuje svoje výsledky trhu kancelárskych priestorov za 4. štvrťrok 2020 Celková ponuka kancelárskych priestorov (office stock) v Bratislave dosiahla v 4. kvartáli 2020 úroveň takmer 1,92 mil. m². Celkom 63 % z tejto ponuky naďalej tvoria kancelárske priestory v štandarde A, zvyšných 37 % kancelárske priestory v štandarde B. V priebehu štvrtého kvartálu 2020 pribudlo na bratislavský trh 26.300 m2 nových kancelárskych plôch. Dokončená bola výstavba dvoch kancelárskych budov, a to Pradiareň 1900 a Tower 5. Celkovo v roku 2020 pribudlo 6 budov o celkovej výmere viac ako 76.000 m2. Rozostavaných projektov s dostavbou do konca roka 2021 je 6. Celková výmera týchto nehnuteľností dosahuje takmer 80.000 m2 novej kancelárskej plochy v A štandarde.
Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, približne 4 % budov sú vo vlastníctve štátu. Ďalších 13 % predstavujú budovy, ktoré sú vlastnené, a zároveň aj plne obsadené, tou istou entitou. Celkový počet nehnuteľností dostupných na komerčné využitie zostáva na úrovni 83 % z celkového počtu moderných kancelárskych priestorov v Bratislave, čo predstavuje približne 1,6 mil. m2.
Zelené budovy
V rámci celkovej ponuky kancelárskych priestorov má 34 budov (v celkovej výmere takmer 650 tisíc m2 alebo 34 % z celkového objemu) jeden z certifikátov zelenej budovy/trvalo udržateľnej budovy – buď certifikáciu LEED alebo BREEAM. Aktuálne je v príprave na certifikát BREEAM aj budova Nivy Tower, vďaka ktorej v budúcnosti výrazne vzrastie podiel budov s udeleným certifikátom zelených budov.
Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (office take-up)
Nájomné transakcie dosiahli v štvrtom štvrťroku 2020 celkovú výmeru približne 65.800 m2, čo predstavuje 6-percentný nárast prenajatých plôch v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka. Treba však poznamenať, že štvrtý štvrťrok je každoročne tým najsilnejším, pričom výnimkou nebol ani rok 2020. Nové nájmy predstavovali 35 %, prerokovania súčasných nájmov 28 %, pred-prenájmy 34 % a expanzie boli na úrovni 4 % zo všetkých transakcií.
Najväčšou transakciou v štvrtom štvrťroku minulého roku bol pred-prenájom 12.000 m2 kancelárskych plôch v rámci sektora spotrebného tovaru. Okrem nej bolo zaznamenaných ďalších 13 transakcií s rozlohou 1 000 a viac m² a 12 transakcií v rozsahu od 500 do 1 000 m².
Väčšina prenajatých priestorov bola v tomto období prenajatá v rámci sektora spotrebného tovaru (30 %), nasledovali segmenty profesionálnych služieb (18 %) a farmaceutického priemyslu (14 %).
Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy)
Celková miera neobsadenosti v Bratislave sa v predchádzajúcom kvartáli zvýšila z pôvodných 10,05 % na 11,15 %. Najnižšia miera neobsadenosti bola zaznamenaná v centre mesta (6,55 %), nasledovalo vnútorné mesto (8,98 %), južné nábrežie (10,08 %) a CBD (14,13 %). Najvyššia miera neobsadenosti bola evidovaná v okrajovej časti Bratislavy (14,31 %). Celkovo bola miera neobsadenosti ku koncu roku 2020 najvyššia od roku 2014. Dôvodom však nie je iba súčasná situácia spojená so šírením koronavírusu, ale aj dokončenie viacerých kancelárskych nehnuteľností v roku 2020, ktoré neboli kompletne pred-prenajaté.
Nájomné (prime rent)
Výška nájomného ostala na nezmenenej úrovni, a to 17,00 EUR/m2/mesiac.
O Bratislava Research Forum
Členovia tohto fóra – Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers International a JLL zdieľajú informácie, ktoré nie sú dôverné s cieľom poskytnúť klientom a verejnosti konzistentné, správne a transparentné dáta o trhu kancelárskych priestorov v Bratislave.
Definície
Ponuka kancelárskych priestorov – celkový objem kancelárskych priestorov (Stock): Skolaudované budovy po roku 1993 – zrekonštruované alebo novopostavené, prenajaté alebo v ponuke v štandarde A alebo B v prenájme vlastníka alebo iných nájomníkov.
Nová ponuka (New supply): Zrekonštruované a novopostavené stavby v určitom časovom období.
Budovy v štandarde A: Zaradenie zahŕňa splnenie nadštandartných kritérií vrátane nasledujúcich: integrovaný klimatizačný systém, obmedzená hĺbka priestorov, svetlá výška minimálne 2,75 m, flexibilita priestoru, žľaby pre telefónne prípojky, elektrinu a dátové káble alebo zdvojená podlaha, recepcia, krytý prístup autom, výťahy, vstup pre imobilných, záložné zdroje energie.
Budovy v štandarde B: Zahŕňajú typickú nehnuteľnosť na trhu na základe vyššie spomenutých kritérií.
Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (Take-up): Hrubé čísla predstavujúce celkovú podlažnú plochu, ktorá bola prenajatá, predaná nájomcom počas určitého časového obdobia. Neobsahuje voľné priestory, ktoré sú v ponuke. Nehnuteľnosť sa považuje za prenajatú dňom podpisu nájomnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej nájomnej zmluve. Súhrnné transakcie (Total take-up) zahŕňa aj obnovenia nájomných zmlúv, čisté transakcie (net take-up)neobsahujú obnovenia nájomných zmlúv.
Pre-lease: Aktívny pre-leasing pre kancelársku budovu označuje fázu, počas ktorej je budúcemu nájomcovi ponúknuté konkrétne rozloženie priestorov, pričom budova musí byť vo výstavbe.
Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov (Vacancy rate): Percentuálne vyjadrenie voľných prenajímateľných kancelárskych priestorov v pomere k celkovej ponuke kancelárskych priestorov.
Prime rent: Najvyššie dosiahnuté nájomné, ktoré sa vzťahuje na nové kancelárske jednotky s najvyšším štandardom v najlepších lokalitách
Zdroj: BRF, kancelárie
