Bratislava Research Forum zverejňuje výsledky kancelárskeho trhu za 3. štvrťrok 2026

Členovia Bratislava Research Forum sú CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield a iO Partners – zdieľajú nedôverné informácie s cieľom poskytovať klientom a verejnosti konzistentné, správne a transparentné údaje o trhu s kancelárskymi priestormi v Bratislave.

Certifikované budovy

V rámci hodnotenia udržateľnosti rozlišujeme certifikáciu budov z hľadiska výstavby a certifikáciu z hľadiska ich udržateľnej prevádzky. Obe oblasti možno hodnotiť v rámci certifikačných systémov BREEAM a LEED, pričom budova môže získať certifikát za jednu z nich alebo za obe.

Pri moderných kancelárskych budovách sa udržateľnosť stáva štandardom. Do popredia sa však dostáva aj pri starších budovách, ktorých vlastníci investujú do rekonštrukcií a modernizácie technológií s cieľom zvýšiť energetickú efektivitu a získať zelené certifikáty. Dôležitým impulzom sú aj požiadavky nájomcov, ktorí pri výbere priestorov čoraz viac zohľadňujú udržateľnosť a prevádzkové náklady. Tie sa môžu medzi budovami líšiť až o niekoľko eur, čo predstavuje významný faktor najmä pri rozhodovaní veľkých nájomcov.

Podľa aktualizovaných dát, v Bratislave sa nachádza 555 370 m² kancelárskych priestorov s platnou certifikáciou udržateľnosti prevádzky, čo predstavuje 31% celkovej plochy.

Rozdelenie kancelárskych priestorov v rámci Bratislavy zostáva nezmenené. Najväčší podiel, 36 % z celkovej plochy, sa nachádza v najatraktívnejšej oblasti CBD, nasleduje oblasť Outer City s 20 % a oblasť City Centre s 19 %. 

Transakcie na kancelárskom trhu (dopyt)

V treťom kvartáli 2026 dosiahol objem lízingových transakcií 53 810 m², čo predstavuje takmer rovnakú úroveň ako v predchádzajúcom kvartáli.

Z hľadiska štruktúry transakcií dominovali pred-prenájmy, ktoré tvorili 34 % celkového objemu. Nové nájmy a renegociácie mali zhodne 29-percentný podiel, zatiaľ čo expanzie predstavovali 8 %.

Významný podiel pred-prenájmov a nových nájmov naznačuje, že nová kancelárska výstavba priťahuje nájomcov a podporuje ich presun zo starších priestorov do novších budov. Podiel expanzií zároveň môže signalizovať postupné oživovanie trhu a rastúci dopyt firiem po kancelárskych priestoroch.

„Na bratislavskom kancelárskom trhu vidíme signály oživenia – firmy sa čoraz viac odvažujú meniť svoje sídla namiesto jednoduchého predlžovania nájomných zmlúv. Kým v druhom kvartáli tvorili renegociácie 53 % prenájmov, v treťom kvartáli ich podiel klesol na 29 % a nové nájmy s pred-prenájmami dosiahli 63 %. Záujem sa sústreďuje najmä na moderné kancelárie, no obmedzená ponuka prémiových priestorov a nájomné na úrovni 22 eur za štvorcový meter mesačne zvyšujú význam včasného plánovania,“ komentuje Janka Machová, Director, Office Agency v iO Partners.

Takmer 80 % lízingových transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A a A+, čo potvrdzuje pretrvávajúci záujem firiem o kancelárske priestory vyššieho štandardu.

Z pohľadu odvetvovej štruktúry dopytu dominoval finančný sektor, ktorý sa na celkovej lízingovej aktivite podieľal 33 %. Nasledoval IT sektor so 16 % a sektor profesionálnych služieb s 15 %.

Najväčšou transakciou tretieho kvartálu bol pred-prenájom kancelárskych priestorov s výmerou takmer 16 000 m², ktorý sa uskutočnil vo finančnom sektore.

Celkovo bolo v sledovanom období uzavretých 13 transakcií s výmerou 1 000 m² a viac. Renegociácie tvorili iba 38 % z nich, zatiaľ čo väčšina transakcií súvisela s novými nájmami alebo predprenájmami kancelárskych priestorov.

 Významné kancelárske transakcie, 3. štvrťrok 2026 

Neobsadenosť kancelárskych priestorov

Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov sa v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom zvýšila o takmer jeden percentuálny bod na 14,40 %. K nárastu prispelo predovšetkým dokončenie novej kancelárskej budovy a presun dvoch väčších nájomcov do konsolidovaných priestorov.

Z hľadiska jednotlivých tried budov dosiahla miera neobsadenosti v triede A+ hodnotu 9,56 %, v triede A hodnotu 18,79 % a v triede B hodnotu 12,94 %. Údaje naznačujú pokračujúci presun nájomcov zo starších budov triedy A do novších priestorov triedy A+. V nasledujúcom období možno očakávať postupné presuny nájomcov aj z budov triedy B do priestorov vyššieho štandardu, čo by mohlo prispieť k postupnému zapĺňaniu budov triedy A.

Prémiové nájomné

Prémiové nájomné začalo výraznejšie rásť v roku 2022, keď sa dopyt pohyboval na nadpriemerných úrovniach a zároveň prudko stúpali ceny stavebných materiálov, technológií a práce, čo zvyšovalo náklady na výstavbu.
V treťom kvartáli 2026 si prémiové nájomné udržalo úroveň 22,00 €/m²/mesiac. Do konca roka však očakávame jeho ďalší rast, a to najmä v dôsledku nedostatku kancelárskych priestorov triedy A+ v prémiových lokalitách a celkovo obmedzeného objemu nových kancelárskych plôch vo výstavbe.

Definície

Celková plocha: Celková dokončená kancelárska plocha (obsadená aj voľná), novopostavená od roku 1993 alebo zrekonštruovaná, kancelárie triedy A+, A a B, využívané na komernčné účely. 

Nová ponuka: Dokončené novopostavené alebo zrekonštruované budovy, ktoré získali kolaudačné rozhodnutie v danom období. 

Klasifikácia kancelárskych budov podľa tried: Sleduje nasledujúce kategórie: kancelárske budovy triedy A+, A a B. Každá budova je hodnotená na základe 27 jasne definovaných parametrov, ktoré sú posudzované pomocou jednotnej metriky a bodovacieho systému, ktorý je zosúladený s českým bodovacím systémom a upravený v súlade so slovenskou legislatívou a predpismi. 

Každému kritériu sú priradené body, ktoré sú následne agregované do celkového skóre každej budovy.

Na základe výsledného celkového skóre je každá budova zaradená do kategórie A+, A alebo B.

Lízingová aktivita: Číslo predstavujúce celkovú podlahovú plochu, o ktorej je známe, že bola prenajatá alebo predbežne prenajatá, predaná alebo predbežne predaná nájomcom alebo vlastníkom/užívateľom za dané obdobie. Nezahŕňa priestory, ktoré sú vo fáze rokovaní. Priestor sa považuje za obsadený v momente podpisu zmluvy. Celkový dopyt zahŕňa renegociácie, čistý dopyt renegociácie nezahŕňa. 

Pred-prenájom: Situácia, keď sa nájomca zmluvne zaviaže k prenájmu kancelárskych priestorov ešte pred dokončením alebo kolaudáciou budovy. 

Miera neobsadenosti: Podiel fyzicky voľných priestorov v dokončených budovách vyjadrený ako percento z celkovej zásoby. 

Prémiové nájomné: Najvyššie dosiahnuté nájomné vzťahujúce sa na nové prvotriedne, vysokokvalitné jednotky v prémiových lokalitách.

Zdroj: Bratislava Research Forum