Firmy v Európe dopytujú menšie priestory, ale sú ochotné zaplatiť za ne vyššie nájomné
Hybridná organizácia práce a práca na diaľku patria medzi hlavné dôvody slabšej výkonnosti trhu kancelárskych priestorov v Európe v prvom polroku tohto roka. Na klesajúci objem uzavretých prenájmov má však vplyv aj opatrný prístup nájomcov daný neistým vývojom ekonomiky. A takisto nedostatok väčších kvalitných plôch na prenájom, najmä v atraktívnych častiach európskych metropol. Zatiaľ čo dopyt po špičkových kancelárskych priestoroch rastie v Barcelone, Bruseli alebo v Dubline, tradičné trhy v Londýne, Paríži, Miláne či v najväčších nemeckých mestách zaznamenávajú medziročný dvojciferný pokles prenájmov. Potreby nájomcov sa podľa realitno-konzultačnej spoločnosti 108 REAL ESTATE zjavne menia – prevláda záujem o menšie, kvalitnejšie priestory v atraktívnych lokalitách, za ktoré sú firmy ochotné platiť vyššie nájomné. To najvyššie medziročne vzrástlo o takmer 5 %.
Staršie administratívne budovy zrejme nájdú iné využitie
Situácia v českej metropole je trochu odlišná, hoci najmä v oblastiach Prahy 1, 4 a 8 pretrváva nedostatok dostupných moderných kancelárií s plochou nad 1 000 m2. „Štrukturálny dopyt po kvalitných kanceláriách zostáva robustný. Ťahajú ho predovšetkým technologické spoločnosti, zdravotníctvo, farmaceutický sektor a finančný sektor – banky a poisťovne. Pribúda však množstvo starších administratívnych budov, ktorých vlastníci zvažujú iné využitie – aj vzhľadom na značné investície do modernizácie. Týka sa to aj niektorých kancelárskych stavieb, ktoré prišli alebo zrejme prídu o kľúčových nájomcov,“ konštatuje Lena Popová, vedúca prenájmu kancelárskych priestorov v 108 REAL ESTATE.
Určitá zmena bola v prvom polroku tohto roka viditeľná aj na úrovni start-upov, ktoré aj v dôsledku sťaženého financovania hromadne dopytujú plochy v coworkingových centrách. Najmä pražský kancelársky trh, definovaný 5,8 % mierou neobsadenosti, by mohol do roku 2028 získať väčšiu dynamiku vďaka viac než 300 000 m2 v aktuálne rozostavaných budovách. Vysoký dopyt potvrdzuje fakt, že približne 60 % aktuálne realizovaných plôch je už predprenajatých. To všetko vytvára podmienky na konštantný rast nájomného, a to nielen v centre Prahy, ale aj vo vnútornom meste.
Masový návrat do kancelárií v Európe sa nekoná
Práca na diaľku (remote) a hybridná organizácia pracovných tímov patria medzi hlavné faktory zdržanlivého dopytu po nových kanceláriách v Európe. V Česku sa zamestnávatelia už vlani začali vracať k prezenčnej forme práce, v európskom kontexte ide však skôr o výnimku. Hybridná práca s čiastočnou dochádzkou do zamestnania alebo prevažne práca na diaľku vedú k zmene významu kancelárií: už nie sú automaticky každodenným pracoviskom pre všetkých, stávajú sa skôr priestorom na tímové rokovania, schôdzky, prezentácie a reprezentáciu. Aj veľké firmy preto preferujú menšie a vysoko kvalitné priestory. „To je zásadný signál: nejde iba o cyklické spomalenie ekonomiky, ale aj o zmenu spôsobu, akým firmy kancelárie využívajú,“ dopĺňa Michal Bílý, vedúci prieskumu trhu v 108 REAL ESTATE, ktorá na analýzu využila štúdie aliančnej BNP Paribas Real Estate.
Ilustračné foto: Leohoho / Unsplash.com
Mnohí nájomcovia využívajú zníženú potrebu plochy na rast kvality kancelárií – interiérov aj celých budov. ESG je štandard; certifikácie BREEAM a LEED sú dnes základnou požiadavkou, nie konkurenčnou výhodou. To napokon platí aj pre pražský kancelársky trh a ukazuje veľkú výhodu nových budov s kvalitnou dostupnosťou – nie autom, ale predovšetkým verejnou dopravou. „Čoraz častejšie sa stretávame s požiadavkami na identitu miesta, kam sa chce záujemca presťahovať. Znamená to dostatočnú ponuku služieb, gastronómie, kvalitný verejný priestor. Do zázemia pre zamestnancov môžeme zaradiť aj voľnočasové aktivity ako fitness alebo osobnostný rozvoj,“ zdieľa svoju skúsenosť Lena Popová.
Počet veľkých transakcií naprieč Európou poklesol
Z prehľadu európskeho kancelárskeho trhu vyplýva citeľný pokles veľkých transakcií. To je ďalší rozdiel oproti Českej republike, kde aspoň v Prahe zostáva dopyt na úrovni korporácií vysoký – okrem iného pre umiestňovanie centrál (headquarters). Je to dané ideálnou polohou v strede Európy s napojením na všetky trhy. Pokračuje vďaka tomu trend z minulého roka, keď hrubý realizovaný dopyt dosiahol v Prahe druhú najvyššiu hodnotu v histórii: 573 400 m². V európskych metropolách je dôvodom obozretného prístupu nájomcov popri zmene organizácie práce aj neistý vývoj tamojších ekonomík.
Opatrnosť sa však nemusí nutne prejavovať finančnými úsporami. Naopak, napriek slabšiemu dopytu v európskych mestách s výnimkou Prahy nájomné pri prémiových kanceláriách rastie. Ako bolo uvedené, firmy uprednostňujú kvalitu prostredia pred kvantitou. Chcú motivovať zamestnancov pracujúcich na diaľku, aby chodili do kancelárií: v rámci kancelárskych priestorov preto ponúkajú zázemie na sociálny kontakt, tímovú energiu, kreatívne prostredie, firemnú kultúru, mentoring či neformálnu komunikáciu. Kancelária sa tak mení z bežného pracoviska na strategický nástroj riadenia ľudí a firemnej kultúry.
„V tomto smere je situácia v Prahe podobná. Staršie alebo horšie dostupné kancelárske budovy, ktoré neponúkajú protihodnotu práce z domu alebo na diaľku, majú na trhu čoraz zložitejšiu pozíciu. Tu naopak vidíme odchody nájomcov a pokles záujmu. V dôsledku je to len nižšie nájomné, ktorým sa vlastníci snažia priestory zaplniť. Uvažovanie nájomcov v čase práce na diaľku by som prirovnala k ústupu od väčšieho počtu metrov smerom ku kvalitnejším metrom,“ spomína Lena Popová.
Tím 108 REAL ESTATE sa domnieva, že samotné nízke nájomné nebude na prilákanie nájomcov stačiť. Najmä kancelárske budovy v sekundárnych alebo terciárnych lokalitách budú čeliť tlaku na incentívy a modernizáciu. Rozhodujúce pre udržanie obsadenosti sú ESG štandardy, dobrá dostupnosť s vybudovanou infraštruktúrou a kvalita priestorov. V prípade nových budov mimo centra alebo centier v jednotlivých pražských štvrtiach budú musieť ponúknuť dopravnú dostupnosť, služby a identitu miesta. Napriek tomu nemožno vylúčiť, že s rastúcou ponukou nových kancelárií na atraktívnych miestach sa budú objavovať projekty konverzií administratívnych priestorov na plochy na bývanie – takéto úvahy sa týkajú bývalého centra Českej sporiteľne v Prahe 4 alebo 4D centra v Kodaňskej ulici v Prahe 10.
Zdroj: 108 REAL ESTATE
