Či už ako architekti alebo ako projektanti, sa pri práci z času na čas stretneme s požiadavkou vyčísliť podlažné plochy kancelárskej budovy, bytového domu či nákupného centra. Na prvý pohľad jednoduchá otázka, ktorú by mal vedieť bez problému zodpovedať poslucháč prvého ročníka vysokej školy stavebného zamerania. Avšak pri prvom stĺpe, alebo zasklenej stene sa zastavíme, a nie sme si istí ako ďalej. Kladieme si otázku: „Čo všetko sa do týchto plôch má naozaj počítať?“, „Ako sa rozčleňujú tieto plochy?“, „Kde je vlastne hranica podlažnej plochy miestnosti?“
Základ nejasnosti stojí za skutočnosťou, že v súčasnosti sa na Slovensku ani v Európe nepoužíva jednotný spôsob výpočtu prenajímateľnej plochy - záväzný a platiaci rovnako pre všetkých, neexistujú záväzné normatívy alebo legislatíva, ktorá by zadávala jasné pravidlá. V praxi to potom vyzerá tak, že každý developer, každý investor môže používať a požadovať inú metodiku výpočtu alebo si dokonca môže vymyslieť aj svoj vlastnú. Dochádza tak k zavádzaniu číslami a nejednoznačnosti. Nehovoriac o tom aké ťažké je relevantne porovnávať a vyhodnocovať plošné ukazovatele medzi jednotlivými budovami navzájom.
Pre lepšiu predstavu uvádzame najčastejšie sporné momenty, s ktorými sa v projekčnej praxi stretávame:
Tieto rôzne spôsoby započítavania plôch môžu vytvoriť 5 - 30% rozdiel v dosiahnutých hodnotách. To rozhodne nie je málo. Napr. pri administratívnej budove o podlažnej ploche 5000 m2 tento rozdiel môže vytvoriť nepresnosť 250 – 1500m2. Pri súčasných cenách prenájmu je jasné, že rozumný, jasný a hlavne jednotný systém výpočtu je viac ako nutnosť. Unifikovaný spôsob výpočtu znamená pre klienta aj pre investora väčšiu transparentnosť, kedy je jasne definované, čo, akým spôsobom a do akého druhu plôch sa zarátava. Jednotná metodika tak umožňuje lepšiu komunikáciu na jasnom a pochopiteľnom základe.
Dnes sa stretávame s javom, kedy mnohé krajiny majú vytvorené svoje vlastné postupy, ktoré sa v tej či onej krajne dodržiavajú, napríklad:
V roku 2011 sa však krajiny Európskej únie jednotne dohodli na používaní normy EN 15221 Facility managment. 2012. V rámci spomenutej normy je zaujímavá časť EN 15221-6, ktorá rieši problematiku merania plôch a priestorov. V súčasnosti prebieha jej preklad do slovenského jazyka a implementácia do slovenskej legislatívy. Predpokladá sa jej sprístupnenie od apríla 2012. Kým sa tak naozaj stane, v prípade požiadavky na výpočet plôch, je možné vychádzať, resp. pomôcť si systémom BOMA. Ide o systém označovaný ako ANSI/BOMA - Building Owners and Managers Association. BOMA je štandardná metóda merania plôch v severoamerickom regióne, ktorá od r. 1907 presne definuje termíny a princípy merania podlažných plôch a priestorov v budove. Tento systém na Slovensko preniká spolu s americkými developermi. Skôr ako si zadovážite normu, musíte vedieť presne aký typ budovy idete riešiť, keďže existujú verzie zvlášť pre bytové domy, kancelárske budovy, retail, priemyselné stavby, atď.
Pri našej práci s BOMA sme narazili na niekoľko základných pojmov, ktoré je nutné správne pochopiť, keďže sa na ne norma neustále odkazuje ako napríklad:
Dúfame, že tento krátky článok Vám pomohol zorientovať sa v problematike. Nie je dôležité, pre ktorý systém sa vyberiete, dôležité je, aby ste sa vôbec pre nejaký rozhodli a počítali plochy systematicky.
