Od 1. štvrťroka 2025 sa zaviedla nová metodológia výpočtu celkovej ponuky kancelárskych priestorov (office stock). Po novom vylučujeme tzv. „owner-occupied“ budovy – teda priestory, ktoré sú vo vlastníctve a zároveň plne využívané jednou entitou (napr. firemné centrály). Keďže nie sú dostupné na trhu, skresľovali obraz reálnej ponuky aj miery neobsadenosti.
Historicky boli tieto budovy súčasťou evidencie s cieľom komplexne monitorovať vývoj trhu. V súčasnosti sa však zameriavame na výhradne komerčne dostupné priestory, ktoré sú relevantné pre nájomcov a investorov. Nová metodológia tak lepšie odráža dynamiku a potenciál trhu z pohľadu dostupnosti.
Na základe novej metodológie celková výmera kancelárskych priestorov v Bratislave predstavuje 1,76 mil. m², oproti pôvodným 2,05 mil. m². V rámci tejto prepočítanej výmery tvorí 22 % ponuky štandard A+, 39 % štandard A a 39 % štandard B.
Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, rovnako ako minulý kvartál, približne 4% budov sú vo vlastníctve štátu a ďalších 10% sú budovy, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou. Celková ponuka moderných kancelárskych priestorov na komerčné využitie predstavuje 86% teda – 1.76 mil. m2.
Celkovo máme v Bratislave 851 720 m2 kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej/trvalo udržateľnej budovy. Jedná sa o 48% celkového objemu kancelárskych priestorov v Bratislave, alebo 45 z 273 budov. Z certifikovanej ponuky má 60% BREEAM, 2% kombináciu BREEAM/WELL GOLD a 38% LEED. Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding majú v Bratislave iba tri budovy – Twin City Tower, Pribinova 40 a Pradiareň 1900. LEED Platinum má aktuálne iba budova Einpark Offices, ktorá je zároveň aj jedinou držiteľkou certifikátu LEED Zero Carbon.
V Q4 2025 bude Bratislava Research Forum revidovať údaje o certifikovaných kancelárskych budovách. Táto aktualizácia zabezpečí súlad s najnovšími platnými normami a metodikami certifikácie.
Nájomné transakcie dosiahli v treťom štvrťroku 2025 výmeru 24 835 m2. Došlo ku medzikvartálnemu poklesu o 32 % a v medziročnom porovnaní došlo k poklesu prenajatej plochy o 11 %.
Väčšinu prenájmov tvorili renegociácie, ktoré predstavovali 49 % z celkového objemu. Nasledovali nové nájomné zmluvy s podielom 48 %, pred-prenájmy tvorili 2 % a expanzie 1 %.
Z pohľadu zdroja dopytu dominoval trhu IT sektor s prenajatou plochou 5 388 m², nasledovaný kategóriou Profesionálne služby a Finančným sektorom. Najväčšia transakcia bola zaznamenaná v IT sektore – išlo o renegociáciu s celkovou výmerou 3 702 m². Celkovo bolo uzavretých 8 transakcií s výmerou nad 1 000 m2.
Najviac nájomných transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A, a to 63%, nasledovala trieda B s podielom 25% a trieda A+ s podielom 12%. To potvrdilo záujem o budovy vyššieho štandardu.
Významné transakcie za 3. štvrťrok 2025:
Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy) pri pôvodnom „stocku“ 2,05 mil. m² dosahuje 12,65 %, zatiaľ čo podľa novej metodiky pri výmere 1,76 mil. m² predstavuje 14,47 %. Rozdiel je spôsobený tým, že vyradené budovy boli (zväčša) plne obsadené, a teda v novej metodike už neznižujú mieru neobsadenosti. Miera neobsadenosti mierne stúpla v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom pri oboch metodikách.
Pre zachovanie kontinuity budeme až do konca roka 2025 zverejňovať údaje podľa oboch metodík.
Pokiaľ ide o voľné miesta v triedach budov, trieda A+ zaznamenala 8,43 % voľných miest, trieda A 18,64 % a trieda B 13,74 %.
Nájomné (prime rent) oproti minulému štvrťroku zostáva na úrovni 20,50 EUR/m2/mesiac, avšak od konca roku očakávame jeho nárast.
Zdroj: BRF, Členovia fóra – Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers International a iO Partners zdieľajú informácie, ktoré nie sú dôverné s cieľom poskytnúť klientom a verejnosti konzistentné, správne a transparentné dáta o trhu kancelárskych priestorov v Bratislave.
Úvodné foto: Pixabay.com
