Slovensko prešlo v roku 2013 výrazným oživením realitného investičného trhu. Celkový objem investícií v rámci všetkých sektorov dosiahol v roku 2013 úroveň približne 297 mil. EUR Očakávaný objem investícií pre rok 2014 je v súlade s predchádzajúcim rokom, avšak investičné prostredie sa od roku 2013 zmenilo
Počas prvého kvartálu 2014 nebola na bratislavský trh dodaná žiadna nová kancelárska budova, čím zostáva celkový objem kancelárskych priestorov v hlavnom meste na úrovni 1,467 mil. m2. Ku koncu kvartálu bolo vo výstavbe približne 42 000 m2 s plánovaným dokončením počas nasledujúcich 9 mesiacov. Táto dodávka bude predstavovať 30% nárast v porovnaní s rovnakým obdobím minulé ho roka. Prevažná časť novej kancelárskej plochy bude dodaná v Bratislave IV (80% v rámci jedného projektu – Westend Gate) a zvyšná časť v Bratislave I (20% v rámci dvoch projektov). Bratislava II zostáva obvodom s najväčšou ponukou kancelárskych priestorov (41,95% z celkovej plochy), nasleduje Bratislava I (30,87%) a Bratislava III (12,23%).
Po dobrých výsledkoch v predošlom kvartáli, objem uzatvorených transakcií počas Q1 2014 dosiahol výmeru
28 068 m2. Ide o naozaj mierny pokles oproti Q4 2013, kedy sme dosiahli 26 782 m2. Aktivita na trhu bola
poháňaná predovšetkým novopodpísanými zmluvami, ktoré predstavovali 52,8% z celkového počtu uzatvorených transakcií. Najvyššiu transakčnú aktivitu v Q1 2014 sme zaznamenali prekvapujúco v Bratislave V, približne 42%
zo všetkých obchodov. Tento výsledok bol spôsobený predovšetkým koncom nájomného cyklu veľkýchkancelárskych budov nachádzajúcich sa v tomto obvode. Nasleduje Bratislava II s 29% a napokon Bratislava I (22%) Prevažná väčšina obchodov v Q1 2014 bolo uzavretých v IT sektore (12,2%), výrobnom sektore (11.4%) a službách (10.1%).
V prvom kvartáli zostala miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave relatívne stabilná. V porovnaní s Q4 2013 došlo k miernemu poklesu – o 67 bps - na aktuálnu úroveň 14,54%. Momentálny stav bol najviac ovplyvnený nulovou dodávkou novej kancelárskej plochy a veľmi slabým apetítom trhových lídrov. Najnižšiu mieru neobsadenosti sme ako zvyčajne zaznamenali v Bratislave I (10,8%), nasledovaná Bratislavou V (13,3%) a Bratislavou II (15,12%). Najväčšia ponuka dostupných kancelárskych priestorov je už dlhodobo v Bratislave III (22,6%) a vychádzajúc z nedávno uskutočnených transakcií a vopred zazmluvnených nájomcov bude táto situácia pretrvávať aj v na jbližšej budúcnosti. Pri porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka (Q1 2013), voľné kancelárske plochy mierne narástli, približne o 22 bps. Spôsobené to bolo predovšetkým vynikajúcim koncom roka 2013 a pokračujúcimi úspešnými transakciami v prvom kvartáli 2014.
Nájomné
Nájomné podmienky ostávajú v nových budovách na úrovni 13,5-15,0 EUR/m2/mesiac. Vo vnútornej zóne
mesta zostávajú nájmy stabilné: B ratislava I. v rozmedzí 13,0 – 15,0 EUR/m2/mesiac, Bratislava II. a Bratislava V. na 12,5 – 13,0 EUR/m2/mesiac. Vo vonkajšej strane mesta sme rovnako nezaznamenali zmenu a nájomné zostáva na úrovni 8,0 – 10,0 EUR/m2/mesiac. Všetky tieto cenové relácie referujú smerom k novým moderným kancelárskym budovám.
Predpokladáme, že renegociácie budú mať aj naďalej solídny podiel na bratislavskom kancelárskom trhu aj napriek tomu, že sa tu nachádzajú silní hráči, ktorí sú schopní bojovať za každého nájomcu zvažujúceho presídlenie. Podporujú to predovšetkým štedré benefity a nájomné prázdniny, ktoré sú prenajímatelia ochotní ponúknuť. Tento tlak má postupne dopad na celý bratislavský kancelársky trh a do určitej miery môže ovplyvniť úroveň nájomného
Zdroj: JLL, Ilustračné foto: Westend Gate
