Z praxe vyplýva, že existujú určité opakujúce sa typy porušení nájomnej zmluvy zo strany nájomcu, ako napríklad neplatenie nájomného a prevádzkových nákladov, nezabezpečenie depozitu (alebo jeho doplnenia), omeškanie s vyprataním nebytových priestorov po ukončení nájmu, neoprávnené skončenie nájmu zo strany nájomcu, poskytnutie predmetu nájmu do podnájmu tretej osobe bez súhlasu prenajímateľa, uskutočnenie stavebno – technických zmien v predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa a ďalšie.
Najčastejšie sa objavujúcim porušením nájomnej zmluvy zo strany nájomcu je jeho omeškanie s riadnym a včasným platením nájomného. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov v takom prípade umožňuje prenajímateľovi nájomnú zmluvu vypovedať (ak je nájomca o viac ako jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom), a to vo výpovednej lehote dohodnutej zmluvnými stranami alebo vyplývajúcej zo zákona (tri mesiace). Samozrejme, samotná výpoveď ešte nerieši zásadný ekonomický záujem prenajímateľa na finančnom zhodnotení nájmu. V takom prípade je nevyhnutné vymáhať pohľadávky prenajímateľa voči nájomcovi súdnou cestou žalobou, resp. návrhom na vydanie platobného rozkazu. Taktiež odporúčame možnosť zvážiť podanie súdu na nariadenie predbežného opatrenia, ak je obava, že by výkon súdneho rozhodnutia bol ohrozený a teda prenajímateľovi hrozí bezprostredná ujma. V prípade neplatiacich nájomcov sa dajú odôvodnene predpokladať ich finančné problémy a hroziaca insolventnosť, preto predbežné opatrenie, ktorým súd nariadi nájomcovi (prípade dlžníkovi nájomcu ako tretej osobe) zložiť určitú sumu do súdnej úschovy, môže byť veľmi užitočným nástrojom ochrany finančnej pozície prenajímateľa.
V zmysle § 672 ods. (1) Občianskeho zákonníka, ak je nájomca v omeškaní s platením nájomného, má prenajímateľ na zabezpečenie nájomného zákonné záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v predmete nájmu a patria nájomcovi. Záložné právo vzniká okamihom vnesenia hnuteľnej veci do prenajatého nebytového priestoru a zaniká odnesením tejto veci z predmetu nájmu skôr, než boli spísané súdnym exekútorom. To však neplatí, ak by boli odstránené na úradný príkaz a prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone. Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať. V praxi sa vo viacerých prípadoch vykonanie súpisu hnuteľných vecí vo vlastníctve nájomcu nachádzajúcich sa v predmete nájmu (vrátane napríklad automobilov) preukázalo ako pomerne účinný nástroj motivujúci nájomcov zaplatiť omeškané nájomné. V takom prípade je potrebné podať na príslušný súd návrh na vykonanie súpisu hnuteľných vecí osobou poverenou súdom podľa § 672 Občianskeho zákonníka.
Ďalším zákonným oprávnením, ktoré podľa nášho názoru môže prenajímateľ zvážiť (avšak v praxi zatiaľ nie je príliš využívané a je pomerne citlivé), je odopretie vstupu nájomcovi do predmetu nájmu v prípade omeškania nájomcu s platením splatného nájomného. Tento postup sa opiera o ustanovenie § 325 Obchodného zákonníka, podľa ktorého, ak strany majú vzájomné záväzky, môže sa splnenia záväzku druhou stranou domáhať len tá strana, ktorá svoj záväzok už splnila alebo je pripravená a schopná ho splniť súčasne s druhou stranou (pokiaľ zo zmluvy nebude vyplývať odlišná úprava). Je nepochybné, že v rámci nájomného vzťahu majú zmluvné strany viaceré vzájomné záväzky, prenajímateľ je povinný poskytnúť nájomcovi predmet nájmu v stave spôsobilom na dohovorené užívanie a nájomca je povinný platiť nájomné. Z § 325 Obchodného zákonníka však vyplýva, že zmluvná strana (prenajímateľ) je oprávnená odmietnuť plnenie záväzku (umožnenie užívania predmetu nájmu) druhej zmluvnej strane (nájomcovi) za predpokladu, že je ohrozené protiplnenie druhej strany (povinnosť nájomcu platiť nájomné) bez toho, aby sa táto zmluvná strana dostala do omeškania. V praxi sa vstup odopiera písomným oznámením nájomcovi, výmenou zámkov a informovaním strážnej služby (prevádzkovateľa budovy). Je vhodné umožniť nájomcovi prevziať ním určené hnuteľné veci nachádzajúce sa v predmete nájmu, avšak až po tom, ako bol vykonaný ich súpis exekútorom.
Záverom len pripomeniem zabezpečovacie prostriedky, ktoré odporúčame zakotviť do nájomnej zmluvy, a ku ktorým patria depozit (kaucia), banková záruka alebo ručiteľské vyhlásenie. Tieto inštitúty sú podrobnejšie rozobrané v článku „Zabezpečenie platieb nájomného“.
Foto: Stock.xchng
