Bratislava Research Forum zverejňuje výsledky kancelárskeho trhu za 2. štvrťrok 2026

Projekty budú finišovať v ďalšom štvrťroku

V štvrtom kvartáli 2025 bola zavedená zásadná metodologická zmena týkajúca sa hodnotenia budov so zelenými certifikáciami. Zatiaľ čo v minulosti boli zahrnuté všetky certifikované budovy bez ohľadu na to, či sa certifikácia vzťahovala na výstavbu alebo prevádzku, aktuálny prístup zahŕňa iba tie budovy, ktorých certifikácie odrážajú skutočnú prevádzkovú výkonnosť. Tieto certifikácie kladú dôraz na správu budovy, efektívne využívanie zdrojov a dlhodobú udržateľnosť.

Táto metodologická úprava bola zavedená s cieľom poskytnúť trhu čo najpresnejšie a najobjektívnejšie údaje, ktoré čo najvernejšie odrážajú aktuálny stav kancelárskeho trhu, najmä v kontexte rastúcich požiadaviek v oblasti ESG.

V priebehu roka 2026 očakáva odovzdanie dvoch projektov v treťom kvartáli, Dunaj (8 000 m²) a Ganz House (9 400 m²).

Certifikované budovy

V súlade so zmenou metodológie je zelená budova teraz definovaná výlučne ako budova, ktorej prevádzka je vedená v súlade so zásadami udržateľnosti.

Podľa aktualizovaných údajov má Bratislava v súčasnosti 712 670 m² kancelárskych priestorov s platnou certifikáciou zelenej alebo prevádzkovej udržateľnosti, čo predstavuje 41 % celkovej kancelárskej plochy v meste. V porovnaní s predchádzajúcou metodológiou sa objem certifikovaných zelených kancelárskych priestorov znížil o približne 140 000 m². Zároveň sa v súčasnosti posudzuje okolo 200 000 m² kancelárskych priestorov a v prípade úspešnej certifikácie by to mohlo v blízkej budúcnosti výrazne zvýšiť celkový objem zelených priestorov.

V súčasnosti má Bratislava 39 kancelárskych budov s jednou z dvoch medzinárodne uznávaných certifikácií – BREEAM alebo LEED. Z certifikovaných budov je 54 % certifikovaných podľa BREEAM a 46 % podľa LEED.

Najvyššie hodnotenie LEED Platinum dosiahli Digital Park II+III a Einpark Offices, pričom Einpark Offices je zároveň jedinou budovou v Bratislave s certifikáciou LEED Zero Carbon. Budova Pribinova 40 získala v tomto kvartáli hodnotenie BREEAM Outstanding, čím rozšírila portfólio certifikovaných kancelárskych priestorov v Bratislave.

Z hľadiska rozdelenia kancelárskej plochy do jednotlivých častí Bratislavy, 36 % z celkovej plochy sa nachádza v najatraktívnejšej oblasti CBD, nasledovaná oblasťou Outer City s 20 % a oblasťou City Centre s 19 %.

Transakcie na kancelárskom trhu (Dopyt)

V druhom kvartáli 2026 dosiahli lízingové transakcie 52 931 m².

Lízingovej aktivity dominovali renegociácie, ktoré predstavovali 53 % celkového objemu. Nasledovali nové nájomné zmluvy s podielom 38 %, expanzie s 5 % a pred-prenájmy so 4 %. Väčšina lízingových transakcií bola uzavretá v budovách triedy A a A+, ktoré predstavovali 63 % celkového objemu, približne 37 % pripadlo na budovy triedy B. Tým sa potvrdil záujem o priestory vyššieho štandardu.

Z pohľadu zdrojov dopytu dominoval trhu výrobný sektor s podielom 23 % z celkovej aktivity, finančný sektor zaznamenal druhý najvyšší podiel na úrovni 20 %, nasledovaný sektorom profesionálnych služieb s 15% podielom. Najväčšia transakcia na trhu bola taktiež zaznamenaná vo výrobnom sektore a išlo o renegociáciu s celkovou plochou 5 336 m². Celkovo bolo uzavretých 15 transakcii, ktoré prekročili hranicu 1 000 m², pričom 66 % z týchto väčších objemov tvorili renegociácie.

Významné kancelárske transakcie, 2. štvrťrok 2026 

Neobsadenosť kancelárskych priestorov

Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov dosahuje 13,42 %, čo predstavuje 235 500 m² z celkovej plochy 1,75 milióna m². Neobsadenosť zostala medzikvartálne takmer nezmenená, medziročne však klesla o 0,99 percentuálneho bodu, najmä v dôsledku obmedzenej novej ponuky priestorov.

Z pohľadu neobsadenosti podľa tried budov zaznamenala trieda A+ neobsadenosť 8,86 %, trieda A 16,72 % a trieda B 12,79 %.

Prémiové nájomné

Prémiové nájomné začalo významne rásť od 2022, kedy bol dopyt na nadpriemerných hodnotách a zároveň prudko rástli ceny materiálov a teda náklady na výstavbu a technológie, ako aj cena práce.

V porovnaní s predchádzajúcim kvartálom vzrástlo prémiové nájomné na úroveň 22,00 EUR/m²/mesiac. Do konca roka očakávame ďalší rast, aj vzhľadom na nedostatok A+ priestorov v prémiových lokalitách a celkovo nízky objem plôch vo výstavbe.

Bratislava Research Forum

Členovia tohto fóra – CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield a iO Partners – zdieľajú nedôverné informácie s cieľom poskytovať klientom a verejnosti konzistentné, správne a transparentné údaje o trhu s kancelárskymi priestormi v Bratislave.

Úvodné foto: simy27 / PIxabay.com

Zdroj: Bratislava Research Forum