Cushman & Wakefield spoločne so CiJ a ďalšími odborníkmi zorganizovali po prvýkrát seminár o oceňovaní nehnuteľností v hoteli Radisson Blu Carlton , na ktorom sa zúčastnilo viac ako 80 zástupcov developerských spoločností, finančného sektora (NBS ako aj komerčných bánk), lokálni znalci a oceňovatelia s RICS kvalifikáciou, audítori, právnici a odborní konzultanti. Seminár porovnával dva systémy oceňovania používané na Slovensku s ohľadom na výhody a nevýhody týchto štandardov. Diskusie sa zúčastnili odborníci z radov developerov, bankárov, oceňovateľov a audítorov.
Andrew Thompson, Managing Partner v Cushman & Wakefield na Slovensku, povedal: “ Naši slovenskí aj medzinárodní klienti si uvedomujú, že aplikácia lokálnych oceňovacích štandardov podľa slovenských právnych predpisov má značné nedostatky pri vypracovávaní trhových ocenení. I keď ciele lokálnych oceňovacích štandardov sú obdobné s medzinárodnými oceňovacími štandardmi, mnohí odborníci považujú postupy definované v príslušnej vyhláške za príliš normatívne. Toto často spôsobuje, že ak nás napríklad klient požiada o predaj komerčnej nehnuteľnosti, ktorá bola ocenená podľa vyhlášky, stanovená všeobecná hodnota nezodpovedá skutočnej realizovateľnej trhovej cene. Napriek tomu ocenenie zodpovedá slovenským oceňovacím normám. Toto však nikomu nejakým spôsobom nepomáha“.
„RICS* oceňovacie štandardy, ktoré sa používajú vo viac ako 100 krajinách, sú v plnom rozsahu v súlade s medzinárodnými oceňovacími štandardami (IVS) a IFRS. Kým si spoločnosti môžu vybrať, ktoré štandardy oceňovania použijú pre účely účtovníctva, NBS vyžaduje, aby sa slovenské banky riadili slovenskou vyhláškou napriek skutočnosti, že banky samé cítia, že tento spôsob nezodpovedá realite a to najmä v prípade developmentu a komerčných nehnuteľností. Z tohto dôvodu mnoho popredných slovenských developerov a investorov uprednostňuje ocenenia podľa RICS štandardov,“ doplnil Thompson.
„Som veľmi rada, že sa uskutočnilo podujatie, na ktorom boli prezentované rozdiely medzi lokálnymi (slovenskými) a medzinárodnými oceňovacími štandardmi (resp. RICS štandardmi). Všetci účastníci sa zhodli, že oba štandardy používajú podobné definície a metodiky výpočtov. Avšak hlavným rozdielom je samotné prevedenie kalkulácií a použité zdroje informácií. Kým lokálni znalci zakladajú svoje oceňovania na ponukových cenách, ako aj na aplikovaní viac-menej subjektívnych koeficientoch a kapitalizačných sadzbách na báze základnej úrokovej sadzby stanovenej NBS, ocenenia podľa RICS štandardov odrážajú požiadavky a očakávania (potenciálnych) investorov. Hoci lokálni znalci budú mať prístup od budúceho roka ku kúpnym zmluvám registrovaným v katastri nehnuteľností, a teda získajú informácie o realizovaných cenách, toto sa týka hlavne rezidenčných nehnuteľností, nakoľko väčšina transakcií komerčných nehnuteľností je realizovaná prostredníctvom predaja obchodných podielov a tým pádom nie sú tieto zmluvy registrované v katastri nehnuteľností,“ povedala Aneta Lendvayová, vedúca oddelenia oceňovania a poradenstva v Cushman & Wakefield na Slovensku. Dodáva, že ak má byť správne stanovená trhová cena, musia byť použité správne vstupné údaje a zdôraznila výhodu spolupráce s agentmi v medzinárodných realitných agentúrach v rámci poskytovania informácií. „Nemohli by sme pripraviť žiadne ocenenie bez nášho silného zázemia a podpory našich kolegov – agentov.“
„Jednou z výhod systému ocenenia podľa RICS štandardov je aplikácia trhových nájmov a kapitalizačných mier vychádzajúcich z trhového dopytu a ponuky radšej než základných úrokových sadzieb NBS a ECB. Medzinárodné realitné poradenské spoločnosti na Slovensku, ktorých ocenenia sú založené na aplikácii výšky nájmov a výnosových mier vychádzajúcich z trhových transakcií, sú preto sú schopné poskytnúť reálnejšie ocenenia,“ doplnil Thompson.
Zdroj a foto: C&W, *RICS „Kráľovský inštitút registrovaných znalcov“
