Štúdia CBRE: Kancelárie sa začínajú deliť na dve kategórie

Prieskum spoločnosti CBRE "European Office Occupier Sentiment Survey 2026" analyzuje meniace sa stratégie európskych nájomcov kancelárskych priestorov v kontexte technologického pokroku a udržateľnosti. Hlavným trendom je transformácia portfólií, ktorá sa zameriava na zvyšovanie produktivity a kvality pracovného prostredia, aby prilákala zamestnancov späť do firiem. Implementácia umelej inteligencie a plnenie environmentálnych cieľov EÚ do roku 2030 (je to najmä EPBD, teda smernica Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1275 o energetickej hospodárnosti budov) nútia organizácie hľadať prispôsobiteľné a ekologické budovy.

Správa CBRE upozorňuje na výrazný nedostatok moderných priestorov, ktorého vrchol sa očakáva v roku 2028, čo vedie k zvýšenej konkurencii o prémiové lokality. Nájomcovia čoraz častejšie využívajú flexibilné kancelárie, aby znížili kapitálové výdavky pri súčasnom zachovaní vysokého štandardu vybavenosti. Celkovo trh smeruje k výraznej bifurkácii, kde profitujú len špičkové nehnuteľnosti spĺňajúce prísne nároky na technológie a lokalitu.

Štyri hlavné zistenia štúdie

1. Transformácia portfólií okolo ľudí a produktivity: Nájomcovia prispôsobujú svoje stratégie tomu, čo privádza zamestnancov do kancelárií. Dôležitá je najmä osobná spolupráca a produktívne prostredie.

2. AI a udržateľnosť zrýchľujú stratégie: Tlak na dosiahnutie net zero do roku 2030 a rýchly nástup AI nútia firmy konať v krátkom časovom okne.

3. Financovanie transformácie portfólia: Ochota transformovať priestory naráža na obmedzený kapitál; väčšina investícií sa sústreďuje najmä do hlavných sídiel (HQ) firiem.

4. Rastúce očakávania nájomcov a klesajúca ponuka: Nároky na vybavenie a lokalitu rastú, avšak ponuka moderných kancelárskych budov klesá na najnižšiu úroveň za posledné desaťročie

Foto: CBRE

Fenomén bifurkácia

V kontexte štúdie sa bifurkácia vzťahuje na ostré rozštiepenie, rozvetvenie trhu kancelárskych nehnuteľností na dve výrazne odlišné kategórie:

• Udržateľné, prispôsobivé a centrálne umiestnené budovy: Moderné priestory v centrálnych lokalitách (CBD a ich okrajoch), ktoré spĺňajú environmentálne štandardy (net zero) a umožňujú flexibilné usporiadanie pre spoluprácu či integráciu AI. Ide prevažne o administratívne budovy najvyššej kvality (prime / A+), teda tu dopyt zostáva vysoký dopyt, neobsadenosť nízka. Firmy sú ochotné platiť vyššie nájmy. Budovy sa vyznačujú certifikátmi a kritériami ESG, WELL, flexibilnými priestormi, či kvalitnou dopravnou dostupnosťou.

• Zaostávajúce aktíva: Budovy, ktoré tieto prísne požiadavky na udržateľnosť, lokalitu a adaptabilitu nespĺňajú, v dôsledku čoho im hrozí riziko morálneho zastarania (obsolescencie) a straty nájomcov. Staršie, menej kvalitné budovy (B / C) zaznamenávajú klesajúci dopyt, rastúca neobsadenosť a tlak na znižovanie nájmov. Nájomníci vyžadujú nákladné rekonštrukcie a majitelia, prenajímatelia nezriedka siahnu po tzv. repurposingu (napr. konvertujú kancelárie na rezidencie, často ešte v štádiu projektu).

Trend bifurkácie je zrýchľovaný najmä tým, že sa vyjasňujú termíny pre net zero (teda budovy s nulovou uhlíkovou stopou, ktoré majú v súlade s európskou legislatívou) a rýchlym nástupom AI, čo sústreďuje dopyt aj kapitál do menšej skupiny prémiových nehnuteľností.

Čo zo štúdie vyplýva pre nájomcov?

1. Navrhujte priestory podľa toho, čo privádza ľudí do kancelárie: Spolupráca s kolegami a vedením, ako aj produktívne prostredie podporujúce rôzne pracovné štýly.

2. Naplánujte si výdavky na net zero a AI včas: Ostatné firmy budú robiť podobné plány v rovnakom čase.

3. Budujte odolnosť portfólia: Využívajte agilné nájomné podmienky, flexibilné možnosti zazmluvneného priestoru na pohyb a konfigurovateľnú dispozíciu, aby sa priestor prispôsoboval vašim meniacim sa potrebám bez vysokej kapitálovej záťaže.

4. Zaistite si nové priestory včas: Ponuka moderných budov potrebných pre vašu firmu klesne do roku 2028 na desaťročné minimum.

Čo zo štúdie vyplýva pre investorov?

1. Využite nedostatok kvalitných budov: Podiel moderných kancelárií dosiahne do roku 2028 desaťročné minimum, zatiaľ čo štandardy a požiadavky nájomcov sa sprísňujú.

2. Navrhujte a spravujte aktíva s vyššou flexibilitou: Nájomcovia budú mať 28 % svojich portfólií vo flexibilných priestoroch; prispôsobte sa tomu a premeňte túto adaptabilitu na vyššie nájomné a silnejšie výnosy.

3. Následujte dopyt do okrajových častí širšieho centra: Nájomcovia sa snažia zabezpečiť si priestory za nižšie náklady a obzerajú sa teda aj po iných než v najprémiovejších lokalitách.

4. Zohľadňujte riziko net zero a AI pri investičnom hodnotení: Priestor, ktorý sa nedokáže prispôsobiť normám a trendom, riskuje rýchle morálne zastaranie.

Zdroj: CBRE