Napriek vojne na Ukrajine, dvojcifernej inflácii a nárastu cien fosílnych palív zostal trh komerčných nehnuteľností v roku 2022 vo väčšine krajín strednej a východnej Európy relatívne stabilný. V roku 2022 bol zaznamenaný nárast významnosti domáceho kapitálu krajín CEE v rámci investičných transakcií v regióne.
Vojna na Ukrajine ovplyvnila hospodársku situáciu vo všetkých krajinách regiónu strednej a východnej Európy, ESG sa z kategórie "je dobré mať" stáva trhovým štandardom vo všetkých segmentoch trhu s nehnuteľnosťami a zvyšujúce sa náklady na výstavbu, prevádzku a dopravu sa premietajú do zvyšujúcich sa nákladov vo všetkých sektoroch nehnuteľností. To sú niektoré z kľúčových zistení, o ktorých sa hovorí v novej správe spoločnosti Colliers: "Highlights 2022: CEE-6 Real Estate Market".
Ilustračné foto: Sean Pollock / Unsplash.com
Medzi kľúčové zistenia roku 2022 pre jednotlivé sektory realitného trhu v strednej a východnej Európe patria:
V roku 2022 bola vo väčšine krajín CEE zaznamenaná nízka úroveň ponuky nových kancelárií. Výrazná vlna novej ponuky v Poľsku zmenila rovnováhu síl na kancelárskych trhoch. V roku 2022 celková ponuka moderných kancelárskych priestorov na 8 hlavných regionálnych trhoch po prvýkrát prekročila úroveň ponuky v hlavnom meste Varšava, a to o 200 000 m2. Dopyt po kanceláriách dosahuje v celom regióne úroveň ako pred covidom. V Českej republike sa objem hrubej ponuky vyrovnal niektorým z najúspešnejších rokov s celkovým objemom viac ako 500 000 m².
Flexibilita zostáva čoraz dôležitejšou témou pre slovenský trh s kancelárskymi priestormi. Nájomcovia kladú oveľa väčší dôraz na zdieľané pracovné priestory a spoločenské priestory, čo im následne umožňuje realizovať redukciu celkovej prenajatej plochy až o 20 až 30 %.
Vo väčšine krajín regiónu sa návštevnosť a obraty v nákupných centrách vrátili na úroveň spred krízy. V Bulharsku sa maloobchodu darilo veľmi dobre, retail parky sa neustále rozširovali a nákupné centrá si udržali svoje postavenie. Online predaj sa počas pandémie zrýchlil a v súčasnosti je multikanálový predaj nevyhnutnou podmienkou každého maloobchodníka. V Českej republike retail parky počas pandémie preukázali svoju odolnosť, ktorá pokračovala aj v roku 2022 a pravdepodobne bude pokračovať aj v roku 2023. V Maďarsku boli obchody s módou na hlavných uliciach menej populárne, keďže hlavné ulice sa spoliehajú prevažne na zahraničných turistov a ich návštevnosť, a tie boli obmedzeniami silne ovplyvnené a úplné zotavenie bude potrebovať viac času. V Poľsku pokračuje trend obrovského podielu retail parkov v novej ponuke maloobchodných priestorov. Developeri sa zameriavajú na menšie projekty s výhodným profilom, ktoré sa nachádzajú prevažne v menších mestách. Vo veľkých mestách rastie počet projektov so zmiešaným využitím.
Z hľadiska úrovne dopytu na priemyselnom trhu v CEE bol rok 2022 ďalším dobrým rokom. Nájomné v tomto segmente vo všetkých krajinách CEE vzrástlo, ale v porovnaní so západoeurópskymi trhmi zostáva konkurencieschopné. Miera neobsadenosti vo väčšine krajín CEE zostáva veľmi nízka a dosahuje < 5,0 %. V Českej republike napriek výraznému otvoreniu nových skladov miera neobsadenosti naďalej klesala smerom k nule a v jednom okamihu klesla pod 1 % národného priemeru. Je to vďaka tomu, že prakticky každý dokončený sklad je už vopred prenajatý nájomcovi alebo nájomcom, niekedy s rezervou na prípadné rozšírenie. V Poľsku zostal záujem nájomcov o skladové priestory v roku 2022 veľmi vysoký, čo naznačuje, že napriek zvýšeniu nájomného sa nájomcovia aj prenajímatelia dokázali dohodnúť a prispôsobiť sa novej realite na trhu. Na Slovensku sa trh I&L čoraz viac orientuje na prenajímateľov. S rastúcimi nákladmi na výstavbu sa výška nájomného naďalej zvyšuje a prenajímatelia strácajú možnosť ponúkať garancie výšky nájomného. Zmluvy o budúcich nájomných zmluvách, ktoré sa predtým uzatvárali na 2 až 3 mesiace, sa teraz skracujú na 2 až 3 týždne, čo je maximálny čas, počas ktorého môžu dodávatelia držať ceny.
V roku 2022 došlo k spomaleniu objemu investícií v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi v dôsledku zvýšených nákladov na financovanie, menšieho počtu dostupných produktov a všeobecnej neistoty na trhu. V rámci investičných transakcií v CEE bol zaznamenaný trend nárastu významnosti domáceho kapitálu. Najmä investori z Českej republiky, Maďarska, Rumunska a Slovenska dokázali, že kľúčom k úspechu je znalosť miestneho trhu a prítomnosť na ňom. Približne 35 % objemu investícií pochádzalo od investorov z krajín CEE. Poľsko zvýšilo svoj podiel ako kľúčový trh v regióne strednej a východnej Európy s viac ako 50 % z celkového objemu transakcií. Korekcie cien aktív v porovnaní s úrovňou pred vojnou vytvárajú pre investorov atraktívne trhové príležitosti. Očakáva sa ďalší prílev kapitálu z Rumunska, pobaltských štátov, Českej republiky a Maďarska.
Zdroj: Colliers
