Návrat do centier a technologická transformácia

Európsky realitný trh sa v roku 2026 nachádza v novej fáze cyklu, kde sú výnosy poháňané predovšetkým príjmami z prenájmu a aktívnou správou aktív. Napriek miernemu hospodárskemu rastu v eurozóne (projektovanému pod 1,0 %) zostáva trh práce odolný, čo vytvára stabilný základ pre dopyt po komerčných priestoroch. Vyplýva to z analýzy European Real Estate Market Outlook 2026 od realitno-konzultačnej spoločnosti CBRE. Správa predstavuje komplexný trhový výhľad, ktorý syntetizuje dáta z viacerých zdrojov a interných analýz.

Kancelárie: Rast zamestnanosti a návrat k prezenčnej účasti

Kancelársky sektor v roku 2026 ťaží z pokračujúceho rastu zamestnanosti. Podľa prognóz sa očakáva nárast zamestnanosti v kancelárskych profesiách o 1,1 %, čo predstavuje vznik približne 350 000 nových pracovných miest v 44 sledovaných európskych mestách

Kľúčovým trendom je zvyšujúca sa miera využívania kancelárií. Takmer 47 % firiem očakáva nárast prítomnosti zamestnancov na pracovisku, pričom mnohé kancelárie sú už dnes počas špičkových dní plne obsadené. Tento tlak na naplnenie kapacít vedie k tomu, že 21 % spoločností plánuje v roku 2026 zväčšiť svoju plochu kancelárií.

Ilustračné foto: Radowan Nakif Rehan / Unsplash.com

Nedostatok priestorov v centrách miest

Dopyt po administratívnych priestoroch sa sústreďuje najmä do centrálnych biznis štvrtí (CBD). Nájomcovia uprednostňujú lokality s výbornou dostupnosťou a občianskou vybavenosťou, ktoré uľahčujú návrat zamestnancov do práce. Ponuka nových priestorov v centrách je však obmedzená, keďže nová výstavba sa od roku 2018 realizuje vo väčšej miere mimo CBD. Tento nepomer medzi dopytom a ponukou má jasné dôsledky:

• Rast nájomného: Základný scenár počíta s priemerným rastom prémiového nájomného v Európe o 2,1 %.
• Preliatie dopytu: Vzhľadom na nízku dostupnosť v centrách (CBD) budú nájomcovia čoraz častejšie zvažovať aj lokality ďalej od centra, ale stále dobre dostupné

Flexibilita a vplyv umelej inteligencie

Moderné kancelárske portfóliá prechádzajú štrukturálnou zmenou smerom k vyššej flexibilite. Firmy plánujú zvýšiť podiel flexibilných kancelárskych priestorov vo svojich portfóliách z priemerných 21 % na 29 % v priebehu nasledujúcich dvoch rokov. Do sektora čoraz výraznejšie zasahuje umelá inteligencia (AI), a to v dvoch rovinách:

• Nový dopyt: Očakáva sa prudký nárast dopytu po priestoroch zo strany AI spoločností, najmä v technologických centrách.
• Optimalizácia prevádzky: AI analytika sa začína využívať na efektívnejšie riadenie využitia budov, optimalizáciu a rozloženie obsadenosti počas týždňa a zníženie prevádzkových nákladov na správu zariadení

Čo z toho vyplýva pre investorov?

Investori sa v roku 2026 zameriavajú najmä na Core-plus a Value-add aktíva v prémiových lokalitách. Kancelársky sektor zostáva atraktívny najmä vďaka schopnosti generovať stabilné príjmy v prostredí, kde nízka neobsadenosť v centrách miest a rastúce požiadavky na kvalitu priestorov naďalej tlačia ceny prenájmov nahor.

Zdroj: CBRE